El concepto “Escritura Pública” ampliamente utilizado, parte del campo de la documentación, entendiendo ésta como la autorizada por un Notario o un empleado público competente.
El Código Civil español distingue de manera diáfana entre documento público y documento privado. Pese a ello, tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como de la Firma Electrónica, aparece una triple vertiente que matiza entre:
– el documento público (el que procede de un funcionario público con facultades de dar fe pública)
– el documento oficial (que emana de un funcionario público sin fe pública)
– el documento privado
El documento notarial o instrumento público es, por consiguiente, autorizado por un Notario y se rige de tal guisa por la legislación notarial que se ubica en su reglamento.
Cualquier instrumento público está caracterizado por:
– su autenticidad, toda vez que el notario y su rúbrica otorgan fe pública
– su contenido es veraz e íntegro. Esta veracidad apunta directamente al ámbito formal (en cuanto a la redacción en si misma) y al sustantivo (se entiende que el acto en sí mismo es veraz, legal e íntegro). Sus efectos sólo pueden ser desvirtuados por los Jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias.
La autenticidad de este documento no sólo queda circunscrita a su forma o la firma de quien otorga, sino que afecta a su contenido. Por consiguiente, el Notario redacta escrituras, interviene pólizas, extiende y autoriza actas, expide copias, testimonios, legitimaciones y legalizaciones y además forma protocolos y Libros-Registros de operaciones.
Estos instrumentos públicos en cuanto a su contenido, encuentran lugar para las escrituras que constan de las declaraciones de voluntad, los actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento y los contratos y negocios jurídicos de todas clases.
Existen muchos tipos de contratos y acuerdos entre particulares que precisan de escritura pública para que adquieran valor probatorio, siendo los más usuales los actos y contratos de disposición o gravamen de bienens inmuebles, la constitución de sociedades y los demás negocios jurídicos.
El contrato de sociedad es uno de los clásicos de la escritura pública y viene expresado en la minuta de constitución como un acto voluntario y solemne de los socios.
Pero sin duda el rey de estos documentos es la escritura pública de la vivienda, que es firmada y ratificada por un notario elegido por el comprador que se inscribe en el Registro de la Propiedad. En este sentido, el notario está obligado a explicar al comprador el significado del documento que va a firmar, y además en caso de existir cláusulas que no figuraban en el acuerdo incial, siempre es posible retirarlas.
En la escritura publica de una vivienda deben figurar las cargas, el justificante del pago del último recibo de los bienes inmuebles (IBI), de la tasa de Basura, un certificado de estar al dia en los pagos con la Comunidad de Propietarios y la sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa, la distribución de los gastos de la operación entre las partes y la liquidación de los gastos notariales.
En el momento de la firma y con el notario presente, se procede a la lectura de la escritura. Tras la rúbrica, se deberá llevar al Registro de la Propiedad que le corresponda para su inscripción, no sin antes liquidar en la administracioon cualquier impuesto que grave la operación , que en el caso de la vivienda, habitualmente incide en el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).
Por Massimo Filippa
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Massimo Filippa
