Ante el repunte en la compra de viviendas experimentado en los dos últimos años en la Costa del Sol, la gran pregunta que se hacen quienes quieren comprar radica en qué tipo de inmueble invertir ¿compro una vivienda nueva o de segunda mano?
Si nos atenemos a las cifras recientes, la mayoría de las operaciones realizadas en España en 2015 y 2016, más de 600.000, han sido compraventa de viviendas de segunda mano.
La determinación de comprar una vivienda nueva, tiene datos favorables y desventajas, las mas importantes son:
– la principal a favor es la posibilidad de encontar un tangible absolutamente reluctante, que a priori, no necesita el mantenimiento de una casa de segunda mano.
– también el hecho de que la bajada de precios que ha experimentado el sector ha afectado mucho a este tipo de inmbuebles.
– sin embargo, el comprador urbanita no suele tener una amplia oferta de vivienda a estrenar en el centro de la ciudad y deberá salir a zonas más alejadas.
– este tipo de nuevas promociones suele estar ubicada en zonas del extrarradio, que implican un gasto en desplazamiento.
– la mayoría de los complejos suelen estar situados en urbanizaciones con piscinas jardines y equipamientos por lo que la cuota de comunidad suele ser más elevada que en el centro de la ciudad donde no suelen existir estos servicios.
Si en el caso de la vivienda de primera ocupación, es claro que no se espera tener que realizar ninguna reforma porque el inmueble estará en perfecto estado o la promotora cubrirá las reparaciones que surjan, sin embargo, situación distinta es la compraventa de vivienda de segunda mano.
En este segundo caso, el estado general del inmueble es un factor muy importante a tener en cuenta y su valoración puede llegar a reducir el precio de venta en las negociaciones en cantidades significativas. La reciente crisis del sector inmobiliario ha hecho que el margen de maniobra en una negociación con el comprado para vivienda de segunda mano haya aumentado y hoy conseguir una rebaja sustancial del precio marcado inicialmente no es una quimera.
Sin embargo, cuando esté considerando comprar una vivienda de segunda mano, no se olvide de valorar especialmente estos factores:
– estado general de la cocina, mobiliario y electrodomésticos
– estado general de los baños y sustitución de sanitarios
– estado general de los suelos (cambio de tarima? pulido del mármol?)
– estado general de las ventanas y aislamiento térmico
– ¿es necesario realizar una puesta a punto de la instalación eléctrica?
– ¿y de la instalación de gas?
– estado general de paredes y techos
– otras pequeñas obras puntuales (y valorarlas por si pueden llegar a ser costosas)
En caso de que haya que hacer alguna reforma, deberá cuantificar el coste antes de lanzarse a la compra para saber si compensa el precio con el coste de la futura reforma. Eso si, le conviene saber que en el caso de realizar una reforma para poner a punto una vivienda, la teoría apunta a una revalorización del 10% sobre el precio antes de la reforma.
Y finalmente, y no menos importante, hay que tener en cuenta que los pisos de segunda mano están sujertos al ITP o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, mientras que las viviendas nuevas adquiridas a la promotora están sujetos al IVA.
Por Massimo Filippa
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Massimo Filippa
