Una Comunidad de Propietarios es una entidad jurídica (no independiente) compuesta por el total de los propietarios de un edificio (viviendas, locales y garajes) o urbanización en régimen de propiedad horizontal.
Las comunidades de propietarios existen aún sin que se hayan constituído formalmente desde el momento del nacimiento de la propiedad horizontal.
Están regida por los llamados Estatutos de la Comunidad, que es un documento que debe redactar un especialista en administración de comunidades adaptado específicamente a su finca concreta con el único fin de decidir sobre los asuntos que atañen al edificio común a todos los propietarios.
Aunque la Ley de Propiedad Horizontal regula la forma en la que conviven los propietarios (el propietario tiene los derechos exclusivos de su vivienda, garaje o local y la copropiedad de los elementos comunes en el edificio o urbanización junto con el resto de los propietarios de las otras viviendas).
Pese a su importancia, esta ley no obliga en España a las comunidades a tener estatutos, la ausencia de este documento suele generar problemas en el funcionamiento de las comunidades. Tener Estatutos regula la convivencia de la Comunidad y es muy recomendable para que los nuevos propietarios que compren sepan las reglas de la urbanización ya que en muchas ocasiones las comunidades de vecinos pueden suponer una fuente de problemas inagotable.
Nuestro consejo es que si va a comprar una propiedad en España, compruebe siempre antes el estado respecto a la Comunidad de Propietarios a la que pertenece la propiedad que va a adquirir. Esto le permitirá conocer sus derechos, deberes y obligaciones. El titulo constitutivo de la Comunidad establece las características del inmueble (extensión, planta, anexos), la cuota de participación que tiene su piso, garaje o local en el total de la comunidad y los estatutos que regulan la comunidad.
En los Estatutos se recogen todos los derechos y obligaciones de los propietarios y las normas de uso de las zonas e instalaciones comunes así como de los bajos o locales que pudiera tener el edificio o urbanización si los hubiera.
Tambien se recoge en los Estatutos la importante cuestión monetaria relativa a los gastos generales, las cuotas de pago y los criterios para la administración de las finanzas de la urbanización. Detalla cuándo se deben pagar las mensualidades (periodicidad mensual, trimestral o anual) y de que forma se aportan estas cantidades (mediante transferencia, recibo domiciliado…etc) para evitar cantidades pedidas que puedan suponer un antojo del administrador o presidente de turno. También se recoge en este documento la información relativa al fondo de reserva, importante a tener en cuenta cuando se produce una transmisión de propiedad ya que el vendedor debe reclamar su devolución y el nuevo comprador hacer la aportación correspondiente por la cantidad que corresponde)
Los Estatutos deben ser aprobados con el voto favorable de todos los copropietarios, por esto, para evitar problemas posteriores, es muy normal que la promotora constituya la Comunidad redacte los estatutos y los apruebe una vez terminada la obra y antes de la venta en escritura pública de las diferentes propiedades a los compradores.
Todo propietario debe mantener un buen estado de conservación de su vivienda y está obligado a permitir el paso a ella para las reparaciones necesarias para el buen mantenimiento de las zonas comunes si fuera necesario acceder a su propiedad para llevar a cabo alguna obra, siendo además obligación de la comunidad de propietarios llevar a cabo las obras necesarias para la buena conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble.
En caso de que esté considerando realizar una obra posterior a la compra que pueda afectar a algún elemento arquitectónico exterior o interior, deberá comunicarlo al administrador siempre, ya que las reformas nunca deben poner en riesgo la seguridad del edificio ni tampoco perjudicar a otro propietario. Y en caso que afecten a la fachada (como un cerramiento de terraza o una cubierta) deberá consultar antes los estatutos y el presidente por si hubiese normativa al respecto que deberá respetar. Compruebe la normativa relativa a cada caso y asegúrese de tener la autorización correspondiente si hiciera falta antes.
En los estatutos se suelen recoger limitaciones en cuanto a colores de pinturas exteriore, actividades prohibidas que no se deben realizar en los pisos (actividades empresariales en algunos casos y desde luego todas las nocivas o dañinas), regulación respecto a existencia de mascotas, existencia de ruidos..etc
Pida con suficiente antelación a la compra, una copia de los Estatutos que regulan la comunidad de propietarios a la que pertenece la propiedad que está considerando adquirir. Solicite también un resumen de la última Junta General de Propietarios, en donde usted podrá comprobar el buen funcionamiento de la comunidad y asegurarse de que está comprando una propiedad en un sitio donde vale la pena vivir, que no trae problemas previos que desconozca y que le permitirá disfrutar de su nueva propiedad con tranquilidad desde el primer momento.
En todo caso, haya o no estatutos de comunidad, debe solicitar siempre al vendedor un certificado de la comunidad, sellado y con fecha del último mes, que justifique estar al día en el pago de todas las cuotas y con valor suficiente para aportar al notario el día de la escritura de compraventa. Este certificado es obligatorio para la escritura pública.
El importe de la cuota anual que le corresponderá abonar en la comunidad debe tenerse en cuenta para calcular el total de gastos en los que incurrirá al comprar la propiedad. En Marbella, estos importes pueden ir desde 1.000€/año para un piso pequeño hasta más de 12.000€/año para una casa en una buena urbanización en Marbella.
Por Massimo Filippa
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Massimo Filippa
