Información Fiscal

BREVE INFORME SOBRE LAS OBLIGACIONES FISCALES Y GENERALES PARA COMPRAR, VENDER O ALQUILAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA

(Información facilitada a título orientativo)

AL COMPRAR UNA VIVIENDA EN MARBELLA

• Primera transmisión de una vivienda, garaje y trastero: IVA(1) al 10% si se escritura todo al mismo tiempo que la vivienda y no más de 2 garajes y 1 trastero, más 1,2% de AJD(2).
• Primera transmisión de garajes y trasteros: IVA al 21% si se escrituran independientemente de la vivienda, más 1,2% de AJD.
• Segunda transmisión de una vivienda, garaje y trastero: ITP (3) al 7%. Cuando la adquisición de una vivienda sea para su reventa por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial, ITP al 2%. Si el comprador y el transmitente son sujetos pasivos de IVA, podrían renunciar a la exención del IVA, por lo que la operación iría al IVA al 21% más el 1,2% de AJD.

Importante: comprobar que el vendedor esté al corriente en el pago de los impuestos locales (IBI y basura). En caso de impagos el comprador será responsable, por lo que deberá retener dicha cantidad del precio de compra.

Si el transmitente es no residente fiscal en España, el comprador de la vivienda retendrá el 3% del precio y será responsable de ingresarlo directamente en Hacienda dentro del mes siguiente a la fecha de la compra.

El no residente fiscal necesita el Certificado de Inscripción en el Registro Central de extranjeros, el NIE(5). Igualmente puede estar obligado a nombrar un representante fiscal en España.

Gastos adicionales a la compra:

• Notaría: depende del tipo de escritura que sea, del número de compradores y vendedores, del importe de la operación, si hay una hipoteca… etc. A título orientativo: para una escritura simple y sencilla y por un valor de 300.000€, son aproximadamente 850€. Para un valor de 500.000€ son aproximadamente 950€.
• Registro de la Propiedad: Algo menos que los honorarios de Notaría.
• AJD: Si se constituye hipoteca, 1,2% de la responsabilidad hipotecaria, que suele llegar aproximadamente a una vez y media del principal del préstamo.
• Plusvalía Municipal (6): Según ley corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario. Es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno de naturaleza urbana y se devenga por el incremento del valor del suelo desde la última transmisión del inmueble. En caso de vendedor no residente en España, es el comprador el obligado a liquidar este Impuesto.
• Abogado: alrededor de 1% del valor de la operación, más el IVA correspondiente.
• Comisiones de la Agencia Inmobiliaria: lo habitual es que las pague el vendedor.

AL VENDER UNA VIVIENDA EN MARBELLA

Al vender se produce tributación por la diferencia existente entre el valor de adquisición y el valor de venta.

• Quien vende es español: en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas el vendedor deberá declarar el importe de la venta, minorado en los gastos de adquisición y reformas, si las hubiera y las puede justificar. La ganancia se integra en el apartado de ganancias patrimoniales del IRPF y tributa al tipo que corresponda en cada momento.
• Quien vende es un extranjero fiscalmente residente en España: el tratamiento fiscal es igual al que se aplica a un español.
• Quien vende, sea persona física o sociedad, es un extranjero no residente fiscal en España: el comprador deberá practicar una retención del 3% sobre el precio en escritura de compraventa, que deberá ingresar a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes contado desde la fecha de la firma en notaría. En los 4 meses siguientes a la escritura de compraventa el vendedor no residente tendrá que declarar (modelo 210) la ganancia o pérdida patrimonial y, si procede, pagar los impuestos deduciéndose el 3% retenido con anterioridad por el comprador. Actualmente el porcentual a pagar es del 19%. Si ha habido pérdidas, podrá solicitar, dependiendo del caso, la devolución de parte o de la totalidad de la retención.
• Cuando el vendedor es un español o un extranjero residente fiscal en España mayor de 65 años y ha vivido en la vivienda durante más de 3 años(es decir, transmite su vivienda habitual) no se pagan impuestos por la posible ganancia patrimonial.
• Quien vende es una sociedad española: se pagan impuestos del 25% sobre la ganancia obtenida al integrarse ésta en la cuenta de resultados de la empresa.

Gastos adicionales a la venta:

• Plusvalía Municipal: Es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno de naturaleza urbana y se devenga por el incremento del valor del suelo desde la última transmisión del inmueble. Según ley corresponde al vendedor. Es posible pactar lo contrario pero el Ayuntamiento reclamará siempre al vendedor. Si el vendedor es no residente la responsabilidad del pago se invierte y será siempre del comprador. El Ayuntamiento liquida la Plusvalía una vez que catastro reciba la información de la venta por el notario.
• Abogado: alrededor de 1% del valor de la operación más el IVA correspondiente.
• Comisiones de la Agencia Inmobiliaria: Lo previamente pactado con la agencia, suele ser el 5%, más el IVA correspondiente.

La propiedad debe estar al corriente de pagos de IBI, tasas por recogida de basura y cuotas de la Comunidad de Propietarios.

UNA VEZ COMPRADA LA VIVIENDA

El Ayuntamiento girará los siguientes recibos que se pueden domiciliar en cuenta bancaria:
1.- IBI: El recibo de este impuesto es anual, se devenga el 1 de enero de cada año y en Marbella se paga entre julio y mediados de septiembre. Su valor se actualiza cada año en los Presupuestos Municipales. El recibo del IBI contiene el número de referencia catastral y el valor catastral de la vivienda/garaje/trastero.
2.- Basura: En este caso se trata de una tasa y los recibos suelen ser semestrales.
3.- Contribuciones especiales (cuando las haya)
4.- Gastos de Comunidad de Propietarios. Es conveniente consultar al Administrador de Fincas que deberá expedir un certificado de que la finca se encuentra al corriente en el pago. La falta de este certificado hace responsable legal al comprador de las cuotas debidas que correspondan al ejercicio de la compra y de los 3 años anteriores.

OBLIGACIONES DE UN NO RESIDENTE POR SER PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA/GARAGE/TRASTERO EN ESPAÑA

Impuesto anual de no residente: el impuesto debido a una imputación de una presunta renta anual de un no residente es del 19% cuando el propietario es residente en la UE, Islandia y Noruega. En caso contrario es del 24%. El cálculo se hace sobre el 1,1% del valor catastral cuando este ha sido revisado en los últimos diez años. En caso contrario es el 2%. Si no hay valor catastral se usa el 50% del valor de adquisición y se aplica el 1,1%.

Las Rentas Imputadas se pagan también por nacionales y extranjeros residentes en España, sobre segundas residencias y otras propiedades radicadas en territorio español.

Cualquier sociedad extranjera, domiciliada en un paraíso fiscal que sea propietaria de una vivienda en España estará sujeta a un impuesto anual del 3% calculado sobre el valor catastral. Si se declara a la Hacienda Pública quién es el titular último persona física de la sociedad, no se paga el 3% anual, pero si el titular último es no residente tendría que presentar la declaración de no residentes (modelo 210).

ALQUILAR SU PROPIEDAD

Españoles o extranjeros residentes fiscales en España: incluir el importe recibido en concepto de renta de bienes inmuebles en la declaración anual de IRPF(7).
No Residentes: declarar la renta y pagar impuestos del 19% cuando el propietario es residente en la UE, Islandia y Noruega. En caso contrario es del 24%.

(1) IVA: Impuesto del Valor Añadido. Tipo actual reducido: 10%. Tipo general: 21%.
(2) AJD: Actos Jurídicos Documentados.
(3) ITP: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
(4) IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles. Gestión municipal. Aprox. 1% del valor catastral.
(5) NIE: Número de Identificación de Extranjeros.
(6) PLUSVALIA MUNICIPAL: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana. Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo en el caso de venta de parcelas, y del suelo atribuible a la vivienda desde su última transmisión.
(7) IRPF: Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

Greenlife Estates ofrece esta información a título orientativo y con la intención de ayudar a sus clientes. Declina cualquier responsabilidad respecto de las consecuencias que pudieran derivar de la información facilitada y recomienda que los interesados consulten a la Agencia Tributaria o a profesionales y entidades debidamente cualificadas.
Los tipos porcentuales de IVA, Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Ganancias Patrimoniales y otros ingresos derivados de rentas de bienes inmuebles hay que consultarlos por cada operación debido a posibles cambios que se puedan producir.